Kurz gesagt: In aller Regel nein. In den meisten Verträgen zwischen Privatleuten ist die Gewährleistung -soweit möglich- ausgeschlossen, wenn dann die Wohnflächenangabe nur im Exposé, auf der Internetseite oder in ausgehändigten Grundrisszeichnungen steht, aber nicht in die notarielle Kaufvertragsurkunde aufgenommen wurde, liegt keine Beschaffenheitsvereinbarung vor – und ohne Beschaffenheitsvereinbarung keine Mängelrechte, wie bspw. die Minderung.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese Frage mit Urteil vom 6. November 2015 (V ZR 78/14) grundsätzlich entschieden. In dem Fall hatte ein Ehepaar ein Wohnhaus gekauft. Im Exposé und im Internet war eine Wohnfläche von „ca. 200 m²“ angegeben, aus den auf Nachfrage überreichten Grundrisszeichnungen ergaben sich addiert sogar 215,3 m². Ein später beauftragter Architekt ermittelte nach der Wohnflächenverordnung jedoch nur 171,74 m². Die Käufer verlangten eine Kaufpreisminderung – und verloren in allen Instanzen.
Entscheidendes Kriterium für diese Entscheidung war der Formzwang, da Grundstückskaufverträge immer notariell beurkundet werden müssen (§ 311b Abs. 1 BGB). Eine rechtliche Bindung wird nur angenommen, wenn die Erklärung auch in den Kaufvertrag mitaufgenommen wird. Der BGH betont dabei die Warn- und Schutzfunktion der Beurkundung: Der Notar soll den Parteiwillen ermitteln und über die Tragweite von Beschaffenheitsvereinbarungen belehren. Dieser Zweck würde unterlaufen, wenn schon Exposé-Angaben bindend wären.
Für Käufer bedeutet das: Was Ihnen wichtig ist, muss ausdrücklich in den Notarvertrag, dann greift dafür der pauschale Gewährleistungsausschluss nicht – das hat der BGH ausdrücklich klargestellt.
Ansonsten bleibt nur eine Haftung bei vorsätzlich falschen Angaben des Verkäufers. Vorsatz setzt jedoch positive Kenntnis der Unrichtigkeit voraus – dass der Verkäufer es hätte wissen können oder müssen, reicht nicht; das ist bloße Fahrlässigkeit. Die Beweislast trägt der Käufer, und diese Hürde ist hoch.
Auch eine Aufklärungspflicht verneinte der BGH: Wer Grundrisse mit Maßen übergibt, muss nicht zusätzlich erläutern, nach welcher Norm er die Wohnfläche berechnet hat, da es bei selbstgenutzten Wohnhäuser keine verbindliche Berechnungsvorschrift gibt. Der Käufer muss sich daher selbst informieren.
Wer daher bei der Wohnfläche sicher sein will, sollte diese vor der Beurkundung prüfen lassen und ggffls. samt Berechnungsgrundlage in den Vertrag aufnehmen.
Dr. Silke Ackermann
Rechtsanwältin
Fachanwältin Miet- und Wohnungseigentumsrecht
