Unerlaubte Untervermietung und ihre rechtlichen Folgen

Die Untervermietung von Wohnraum ist in Deutschland grundsätzlich nicht erlaubt – außer mit Zustimmung des Vermieters, § 540 I BGB. Wird eine Wohnung ohne diese Zustimmung untervermietet, kann das erhebliche rechtliche Konsequenzen bis hin zur fristlosen Kündigung nach sich ziehen.

1. Rechtlicher Rahmen der Untervermietung

Gemäß § 540 BGB bedarf die Gebrauchsüberlassung an Dritte – also die Untervermietung – grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Nach § 553 BGB kann ausnahmsweise ein Anspruch auf teilweise Untervermietung der Wohnung bestehen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse, wie bspw. einen längeren Auslandsaufenthalt, nachweist. Der Vermieter muss die Erlaubnis zur Untervermietung dann grundsätzlich erteilen, es sei denn, es liegen triftige Gründe für eine Verweigerung vor. Diese können z.B. in der von Mieter mit Namen und Anschrift zu benennenden Person als Untermieter liegen.

Unerlaubt ist die Untervermietung also wenn:

• der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters Dritten die Wohnung (oder Teile davon) überlässt,
• eine ursprünglich erteilte Erlaubnis überschritten oder verändert wurde (z. B. bei Wechsel des Untermieters),
• der Mieter die Wohnung vollständig untervermietet, obwohl nur eine Teiluntervermietung erlaubt war.

Auch kurzzeitige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb gelten als Untervermietung und benötigen die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters.

2. Rechtliche Folgen für den Mieter

In der Regel kann der Mieter bei einer unerlaubten Untervermietung abgemahnt werden. Die Abmahnung dient der Rüge des vertragswidrigen Verhaltens und gibt dem Mieter Gelegenheit, die Situation zu bereinigen.

Bei Fortsetzung oder wiederholter unerlaubter Untervermietung kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und auch ordentlich mit Kündigungsfrist (§ 573 I i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 BGB) kündigen. Die Gerichte erkennen insbesondere dann eine erhebliche Pflichtverletzung an, wenn der Mieter die Wohnung vollständig Dritten überlässt oder gewerblich untervermietet.

Julia Kuran

Rechtsanwältin