In einem früheren Beitrag ging es um das BGH-Urteil vom 6. November 2015 (V ZR 78/14). Kernaussage: Eine Beschreibung von Eigenschaften, die der Verkäufer vor Vertragsschluss abgibt und die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung. Der Käufer, dessen Haus statt der beworbenen 200 m² deutlich weniger Wohnfläche hatte, ging leer aus. Das klang nach einem Freibrief für vollmundige Exposés. Ist es aber nicht.
So entschied der entschied derselbe Senat ebenfalls in 20218l(BGH, V ZR 256/16) Folgendes:
Eine Käuferin erwarb für 119.000 Euro ein Haus aus den 1950er Jahren. Im Maklerexposé hieß es, das Haus sei „unterkellert (trocken)“. Bei der Besichtigung fragte sie ausdrücklich nach einem trockenen Keller. Was sie nicht wusste: Die Verkäufer hatten die Kellerwände kurz zuvor weiß überstreichen lassen – das Berufungsgericht nannte es treffend eine „Verkaufslackierung“. Die Feuchtigkeit war schlicht übertüncht.
Der BGH bestätigt zunächst die Linie von 2015: Eine Beschaffenheitsvereinbarung liegt nicht vor, weil die Trockenheit im Notarvertrag nicht erwähnt war. Doch neben der individuell vereinbarten Beschaffenheit schuldet der Verkäufer auch das, was der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf. Und dazu zählen Exposé-Angaben – ausdrücklich auch dann, wenn das Exposé vom Makler und nicht vom Verkäufer selbst stammt.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob dies im Notarvertrag steht. Bei der Angabe „ca. 200 m² Wohnfläche“ ist das anders, denn das ist eine wertungsabhängige Angabe ohne verbindliche Berechnungsnorm, „Trocken“ dagegen ist überprüfbar: entweder oder.
Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss erfasst auch die aus dem Exposé zu erwartenden Eigenschaften – anders als bei der vereinbarten Beschaffenheit. Die Käuferin kam im Fall trockener Keller nur durch, weil § 444 BGB dem arglistig handelnden Verkäufer die Berufung auf den Ausschluss verwehrt.
Mit Urteil vom 27. März 2026 (V ZR 169/24) hat der BGH die Linie erstmals ausdrücklich unter neuem Recht fortgeschrieben. Ein Verkäufer hatte ein in einem Wochenendhausgebiet gelegenes Haus im Maklerexposé uneingeschränkt als „freistehendes Einfamilienhaus“ angepriesen und auf einer übergebenen Grundrisszeichnung die Vermerke „Wochenendhaus“ gezielt abgedeckt – dauerhaftes Wohnen war dort baurechtlich unzulässig.
Der Senat bestätigt: Zu den maßgeblichen öffentlichen Äußerungen zählen auch Angaben in einem Maklerexposé, unabhängig davon, ob es vom Verkäufer selbst oder vom beauftragten Makler erstellt wurde. Und: Ein allgemeiner Haftungsausschluss erfasst grundsätzlich auch solche Eigenschaften, die der Käufer aufgrund öffentlicher Äußerungen erwarten durfte; der Verkäufer haftet insoweit nur unter den Voraussetzungen des § 444 BGB – also bei Arglist. Allerdings nur, wenn beide Parteien Verbraucher sind.
Damit gilt für Käufer weiterhin: wichtige Angaben gehören in den Notarvertrag, für Verkäufer hingegen ist es wichtig auch die Angaben im Maklerexposé zu prüfen, denn sie haften für alle Angaben, die dort gemacht werden.
Dr. Silke Ackermann
Rechtsanwältin
